遼寧8000個老舊小區怎麼改？

　　今年7月，國務院出台《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，明確提出城鎮老舊小區改造是重大民生工程和發展工程，對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內需、推進城市更新和開發建設方式轉型、促進經濟高質量發展具有十分重要的意義。要求按照高質量發展要求，大力改造提升城鎮老舊小區，改善居民居住條件，推動構建“縱向到底、橫向到邊、共建共治共享”的社區治理體系，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好。

　　我省約有8000個老舊小區，如何改造涉及上百萬人的切身利益。遼寧的老舊小區存在哪些問題？如何改造？改造過程中需要解決哪些問題？請看本報調查——

　　老舊小區為何改： 無法滿足居民生活的現代化需求

　　說起城市裡的老舊小區，人們想到的是坑窪不平的路面，沒有路燈，出行困難﹔私搭亂建，存在嚴重的安全隱患﹔地下管網老化朽爛，自來水上不來，污水下不去，暖氣不熱﹔綠化地變菜園﹔沒有物業，偷盜事件時有發生……總之就是“臟、亂、差”的代表。

　　老舊小區在建筑性能、公共配套設施、道路交通、公共環境、安全管理和社區文化等方面存在著諸多問題，不僅嚴重影響了居民的生活質量，也是一個城市走向現代化亟待解決的問題。

　　老舊小區是指城市和縣城（城關鎮）建成於2000年以前、公共設施落后、影響居民基本生活、居民改造意願強烈的住宅小區。

　　談到我省的老舊小區這個話題，遼寧省房地產研究中心副主任石海均輕輕嘆了一口氣。作為研究房地產行業幾十年的專家，石海均對全省老舊小區的形成、發展和現狀可謂了如指掌。

　　石海均向記者介紹，我省在上世紀80年代之前和中后期建設的許多小區，現在已變成了老舊小區。這不僅僅是建成的時間比較久遠，還在於當時正處於城市建設初期，在進行居民小區規劃的時候欠缺發展的眼光，對將來可能會出現的問題缺乏預見性，比如停車場，當時家用汽車對於普通百姓來說還是可望而不可即的事情，建設時所有居民小區都沒有規劃和建設停車場。

　　小區各項配套設施不健全，空間布局結構不合理，存在無文化娛樂活動場所、綠化率低、停車位少等明顯缺陷，小區進出口道路較多，無法實現全面封閉，出入人員無法實現准確的管制等，這些小區建設時就存在“先天不足”。而城市現代化建設對居民小區的各種設施條件提出了更高要求，例如，在新建現代化小區常見的草地涼亭休閑區、安全監控等智能化設施、分類垃圾箱、太陽能路燈，以及現代化物業管理，在老舊小區中都不見蹤影，老舊小區已成為城市發展進程中一個嚴重滯后的角落。

　　生活在老舊小區裡的居民有太多的無奈。這是記者在鞍山、撫順、本溪和遼陽等市老舊小區採訪時最深刻的感受，也是了解老舊小區現狀者的一種共同感慨。

　　在記者曾參加的多個居民座談會上，到會的居民年齡都在70歲以上，從簡朴的衣著上就可看出生活得並不富裕。

　　“有條件的都搬走了。”“小區老舊了，住的人也老了，咱小區裡基本上不住年輕人，孩子就更少了。”老舊小區很多居民這樣說。

　　社區工作人員告訴記者，現在住在老舊小區的居民構成比較復雜。有很大一部分是原國有企業退休職工，一部分是在小區租房的城鎮居民中的低收入群體，還有一部分是外來務工人員。由於居民構成復雜，小區環境太差，大家心情也不太好，遇到點兒事就容易沖動。各種矛盾、糾紛甚至治安事件時有發生。

　　遼寧省房地產行業協會秘書長田天的一個觀察令人感嘆。

　　“其實，建於上世紀的老舊小區，有不少是在城市的中心區域，不但交通方便，周邊商業發達，有的還是學區房，但就是這樣的小區，現在住的人也少了，那些為孩子上學買了學區房的，也只是落了戶口並不居住。”田天說。

　　這就造成了城市老舊小區的空心化，既是一種巨大的社會資源浪費，也是對城市形象和品質的一種損害。

　　田天認為，從城市角度來說，老舊小區改造是繼棚戶區改造后又一次的城市“更新”工程，既改善民生，讓“老居民”過上“新生活”，也改變城市面貌，提升城市品質，真正讓城市生活更美好，讓社會更和諧穩定。

　　“城鎮老舊小區改造的目標，就是解決城鎮居民居住的現代化問題，也是滿足人們基本生活的現代化需求。老舊小區的綜合功能進一步完善了，城市環境就會更加美好，群眾會更加宜居，老舊小區的居民就會有更大的獲得感和幸福感。”石海均說。

　　老舊小區如何改：小區裡的居民說了算

　　我省的老舊小區大約有8000個，如何改造涉及上百萬人的切身利益。

　　按照城市建設管理高質量發展要求，開展“美好環境與幸福生活共同締造”活動，以改善人民群眾居住條件為終極目標，維修改造小區公共部位和配套基礎設施，提升養老、托育、醫療等公共服務水平，推動建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社區。到“十四五”期末，基本完成對2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區綜合改造提升。

　　省住房城鄉建設廳住房保障處處長胡林濤這樣解讀上述目標。他說，老舊小區改造，就是要補齊城市人居環境的短板，讓城市更宜居。老舊小區改不改、怎麼改，要由居住在老舊小區裡的居民說了算，要以居民意見為主要依據，對基礎設施差、管理缺失、安全隱患突出、居民改造意願強烈的老舊小區先行改造，基本解決水、電、路、氣及安全隱患等突出問題，努力實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。在改造過程中，要特別注意體現小區特點，特別是人文特點，要尊重、保護、利用好具有歷史文化價值的小區文化、街區道路和特色景觀。

　　老舊小區改造是一項重大的民生工程，也是一項龐大的系統性社會工程，要支持各種所有制企業參與投資、改造、運營、管理。堅持“改造一個、管好一個”，構建老舊小區管理長效機制。

　　胡林濤說，老舊小區改造是推動城市更新的重要抓手。城市環境改善了，宜居了，宜商宜業了，就能吸引更多的人才和業態聚集。老舊小區改造是優化營商環境、建設生態宜居城市的重要一環。

　　改后小區如何“保鮮”：需要同步建立后續管理機制

　　我省從2019年開始老舊小區改造試點，2020年全面鋪開，各地在實踐中探索出不少好的經驗和做法。

　　前幾年的老舊小區改造，在竣工驗收后小區環境煥然一新，居民滿心歡喜。

　　然而，也有令人不快的事情發生：剛剛修整好的花壇被悄悄栽上了小蔥、小區門口的車欄杆被撞壞、有人把垃圾從樓上直接扔下來……小區往往出現“一年新、兩年舊、三年回到老樣子”的情況。“這些小區都沒有正規的物業管理。”石海均告訴記者。

　　石海均認為，做好我省老舊小區改造工作，需要同步建立小區后續管理機制，也就是物業管理。從老舊小區改造的實踐看，改造后的物業管理非常關鍵。老舊小區之所以如此“臟、亂、差”，一個根本原因就是缺乏或沒有物業管理。如果老舊小區改造后依然沒有物業管理，很快就會淪為新的“老舊小區”。

　　“現在的老舊小區改造模式隻能說是一種探索，主要靠政府主導，沒有引入社會資本，缺少市場化改造，很大程度上是不可持續的。”遼寧中居建設科技有限公司董事長劉繼寬說。

　　劉繼寬認為，老舊小區改造是一項綜合性、系統性、長期性的民生工程，涉及諸多方面。政府作為老舊小區改造及后續管理的主導力量，應理順多元主體間的關系，引導好、保護好、發揮好各方參與的積極性，尋求更有效的途徑，最大限度地提升居民的幸福指數。

　　作為省房地產行業協會組織的遼寧省老舊小區改造專家組成員，劉繼寬從今年上半年開始，就在全省范圍內尋找合適的老舊小區改造項目。當他在改造后的小區尋找物業方面的經營項目時，發現這些老舊小區的居民不僅不能負擔正常的物業費，而且缺少消費能力。

　　做物業需要不少的資金投入，有投入就應該有產出和利潤，比如在改造完的小區做物業管理，按照現在政府的支持政策可以興建超市、社區醫院、托老所、洗浴美發等服務業態，以解決物業經費不足問題，但關鍵是得有人消費才能運行才能有盈利，在改造后的老舊小區這個模式很難運行。

　　劉繼寬建議，老舊小區改造應該充分市場化，政府應出台政策鼓勵支持社會資本介入，為民企拓展參與的空間，應該將改造項目和后續物業管理“打包”，項目中標者要用改造項目中賺到的利潤投入物業管理中，實現良性循環和運行，這樣才能實現構建老舊小區管理長效機制的目標。

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　　老舊小區 改造的小西樣板

　　在沈陽市沈河區有個被業內人士稱為“小西模式”的小區，該小區依靠居民自身的努力進行改造，給居民帶來了滿滿的幸福感。

　　2019年11月，小西小區的10部電梯正式投入使用，這也是沈陽市第一個完成既有住宅加裝電梯的小區。電梯不僅為小區居民上下樓帶來了便利，也為小區整體環境增添了一抹亮色。

　　現在的小西小區，10部電梯在樓外依次排開，明亮大氣。整個小區道路平順整潔，園區綠色蔥蘢。

　　“現在的小區環境多好啊，上下樓方便了，鄰裡關系也融洽，感覺很溫馨很美好。”居民姚文錦說。

　　小西小區建於2000年，現有居民108戶，60歲以上居民約佔七成。由於各種原因，多年前變成棄管小區。環境臟、亂、差，外部車輛亂停亂放，消防通道經常被堵。

　　“我覺得這是我們自己的家，我們應該治理好它，這樣住著也舒適。”小西小區業主委員會主任劉嵐說。

　　劉嵐從自己所在的單元開始，搞樓道衛生，換單元門，種植花草。她的這一舉動喚起了其他業主的改造熱情，大家一起動手，小區環境很快有了改善。

　　2017年12月，小西小區成立業主委員會，劉嵐當選為業主委員會主任。她認為這個主任就是小區的“大管家”，要盡力為大家管好家。於是，小區安了門禁，粉刷了樓道及外牆體，將網線改造入槽，增設了小區停車位。

　　說到改造的資金來源，“做這些事情，我們業委會的成員都是不要報酬的，業主每月隻需繳納60元的保潔費，有車的業主繳納100元的停車費。” 劉嵐說這個收費標准，小區業主都覺得很值，沒有拒繳的。

　　就這樣，小西小區走出了一條獨特的老舊小區改造之路。

　　說到眼前的電梯，劉嵐告訴記者，“有一次，在新聞中看到南方城市的老舊小區都安裝了電梯，我和業主們一嘮，發現大家對此的意願也很強烈。”於是，挨家挨戶征求意見。找省設計院設計電梯圖紙，拆除小區裡的三處違建。

　　2019年7月，沈陽市出台支持既有住宅加裝電梯政策，小西小區被定為沈陽市首個老舊小區加裝電梯試點，每部電梯享受18萬元的政府補貼，剩下的費用由居民分攤，七樓住戶最多，為3.2萬元。電梯投入使用后，后續的維護和運行費用居民均攤，戶均每年約500元。

　　作為小西小區改造的推動者和參與者，劉嵐始終覺得，老舊小區改造既有利於城市發展，也有利於居民生活質量的提升，居民是真正的受益者。“在做這件事的時候，我覺得政府、居民、第三方應該聯結成一個共同體，互相體諒，互相支持，勁兒往一處使，這樣才能更好地完成改造。”

　　小西小區的改造依舊在繼續，除了電梯外，目前小區還安裝了易安居智能安防工程，為全小區的居民提供安全保障。劉嵐表示，下一步想引入第三方機構完成智慧化社區建設，完善居家養老﹔建立幸福之家驛站，為孤寡老人提供午餐﹔做智慧立體化停車場，為居民停車提供便利﹔還將建無人超市、藝術交流平台等。

　　記者調查發現，在不少人的眼裡，小西小區的改造模式是不可復制的，理由是，“一是小西小區有個一心為居民服務的劉嵐，二是小區的居民相對富裕。”